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Faut-il acheter ou louer ses locaux professionnels ?

Le choix d’acheter ou de louer ses locaux professionnels est important pour tout entrepreneur. Plusieurs éléments sont à retenir pour prendre la bonne décision. L’une ou l’autre des solutions a en effet des incidences financières, juridiques et fiscales différentes.

 

Acheter ses locaux : un investissement

L’acquisition de locaux suppose le plus souvent un financement dont le coût doit être supportable par l’entreprise ou le dirigeant. Elle s’adresse davantage aux entreprises déjà lancées, solides, des PME bien installées. Sur le plan juridique, il y a plusieurs moyens de procéder : en direct ou via une société civile immobilière (SCI), avec inscription des murs à l’actif professionnel, conservation des murs dans le patrimoine privé du dirigeant, ou crédit-bail (location avec option d’achat à la fin du contrat de location).

Sur le plan fiscal, l’achat de locaux neufs ou anciens entraîne des différences de coût au niveau des droits de mutation : régime de la TVA immobilière pour les locaux neufs ou des droits d’enregistrement pour les locaux anciens.

 

Constituer un patrimoine

Le principal avantage d’un achat immobilier est de se constituer un patrimoine. Il donne aussi de la visibilité sur les dépenses immobilières à long terme alors que les loyers varient selon l’indice du coût de la construction (ICC). En achetant un bien couvert par une garantie décennale, l’entreprise s’assure de ne pas avoir de dépenses supplémentaires. Cela permet d’éviter les contraintes liées à la location et au bail et de ne pas risquer un déménagement forcé à l’expiration d’un bail. L’objectif peut être aussi de faire durer l’activité de l’entreprise dans les mêmes locaux.

 

Avoir une vision claire de l’entreprise

Mais cela suppose d’avoir une vision claire du développement de l’entreprise à long terme, au risque, sinon, de manquer d’espace plus vite que prévu. Considérée comme un investissement, l’acquisition de locaux emploie des liquidités qui ne pourront pas être utilisées pour le développement de l’entreprise.

Avantage encore, l’achat de murs professionnels évite les contraintes liées au bail commercial. Si l’achat est financé par un emprunt à taux fixe, on peut connaître précisément le coût de l’investissement alors que louer des locaux peut augmenter dans des proportions très variables sur plusieurs années. Détenir des locaux professionnels peut, en outre, faciliter la succession du dirigeant et le partage des actifs professionnels. Il pourra céder l’activité et garder les murs pour lui-même, les louer à son successeur ou faire une donation.

 

Une capacité d’endettement réduite

Mais ces avantages ont quelques revers. La capacité d’endettement de l’entreprise est réduite par les remboursements liés à l’achat des locaux. L’entreprise doit dégager un chiffre d’affaires suffisant pour couvrir les remboursements d’emprunt en plus des frais de structure habituels.

En cas de cession, le prix de l’entreprise sera gonflé par le prix de l’immobilier inclus dans l’actif, ce qui peut freiner des repreneurs. Enfin, l’entreprise est liée financièrement à un lieu. En cas de baisse d’activité ou de développement, elle doit vendre les locaux pour pouvoir déménager (ou alors les louer).

 

Louer ses locaux : une solution souple

Quelle que soit la taille et le niveau de développement d’une entreprise, la location de bureaux est une solution souple, qui permet de trouver rapidement des locaux en bon état et adaptés à ses besoins. L’offre est en effet importante, notamment dans les métropoles. La location reste la solution la plus simple : en optant pour un bail commercial, le locataire est protégé pendant neuf ans, mais peut quitter les lieux tous les trois ans. L’entreprise maintient en même temps sa capacité d’investissement pour développer son activité. Enfin, les loyers et frais de fonctionnement sont déductibles du chiffre d’affaires.

 

Les inconvénients de la location

A côté de ces avantages, la location présente plusieurs inconvénients. Tout d’abord des dépenses perdues : malgré les loyers successifs, l’entretien et d’éventuels travaux, les locaux restent la propriété du bailleur. En outre, les loyers peuvent être augmentés et il y a nécessité d’obtenir l’accord du bailleur ou de la copropriété pour effectuer certains travaux. Enfin, le risque d’éviction est réel et l’entreprise n’a aucune maîtrise ni aucune visibilité à moyen terme sur le montant des loyers.

 

Des locaux achetés par le dirigeant

Cette solution est de plus en plus répandue car elle combine les avantages de l’achat et de la location tout en offrant une sécurité, un patrimoine et un revenu pour le chef d’entreprise. Les locaux professionnels sont achetés par le dirigeant via une SCI. Il loue ensuite les locaux à son entreprise, au loyer souhaité et pendant la durée souhaitée. Cela permet de maintenir la capacité d’endettement de l’entreprise, de maîtriser les loyers. Le risque d’éviction est exclu et le chef d’entreprise se constitue un patrimoine avec des revenus réguliers.

 

La solution du bail à construction

Du point de vue des communes, le bail à construction permet à la collectivité dit le bailleur, de mettre en location le terrain dont elle est propriétaire à une entreprise dit le preneur. L’entreprise loue le terrain pour y construire un bâtiment d’activité. Pour la collectivité, il s’agit de garder la maîtrise du foncier sur du très long terme, elle reste propriétaire du terrain. La collectivité devient propriétaire du bâtiment en fin de bail. L’entreprise qui loue le terrain peut développer son activité, avec au mieux, un coût du foncier moins élevé grâce à la déduction du loyer dans son résultat comptable.

Le bail à construction n’est pas un investissement mais une dépense de fonctionnement pour l’entreprise. Ce qui réduit son résultat comptable et donc son taux d’imposition.

Concrètement, un bail à construction est signé entre la collectivité et l’entreprise, qui paie un loyer à échéance unique, versée au moment de la signature du bail. Ce bail peut être signé pour une durée de 18 à 99 ans. Le preneur a l’obligation de construire, ce qui différencie le bail à construction du bail emphytéotique. A l’issue du bail, le bailleur devient -sauf disposition contraire- bénéficiaire du bâti édifié sur le terrain.

 

L’équipe Avisé

 

Sources :

lejournaldesentreprises.com

solutions.lesechos.fr

lentreprise.lexpress.fr

expert-comptable-tpe.fr

 

Crédit photo : Pixabay